Nos revendication prioritaires par rapport à la DPR 2019-2024

1 La plateforme logement
Depuis 2013, plusieurs associations et fédérations se sont rassemblées pour fonder la plateforme logement et porter ensemble des revendications fortes en matière de droit au logement. Sont aujourd’hui membres de la plateforme : le Rassemblement Bruxellois pour le Droit à l’Habitat (RBDH-BBROW), le Mouvement Ouvrier Chrétien (MOC), les Equipes Populaires de Bruxelles, la Confédération des Syndicats Chrétiens (CSC), la Fédération Générale du Travail de Belgique (FGTB), la Fédération Bruxelloise de l’Union pour le Logement (Fébul) et Inter-Environnement Bruxelles (IEB).
Nos revendications trouvent leur source dans la diversité de nos métiers, de nos membres et de nos terrains, avec lesquels nous constatons chaque jour l’urgence de la situation.
Nous avons lu avec attention la Déclaration de Politique Générale disponible depuis l’été 2019, à la lumière de notre texte fondateur. La présente note rassemble sur quelques points nos réflexions, propositions pratiques et nos réserves sur le programme annoncé en matière de logement pour cette législature.

2 L’augmentation indispensable du parc de logement social et la question des terrains publics.

Pour la plateforme, le logement social locatif demeure un outil puissant et démocratique. Et c’est bien ce type de logement que nous pensons devoir être massivement développé dans la région.
Nous regrettons l’usage récurrent et trop souvent flou du terme « logement public », notamment dans la mesure où celui-ci recouvre des types de logements pour lesquels la propriété du foncier sera un jour perdue (logement acquisitif moyen).
La maîtrise du foncier, l’augmentation du foncier public nous paraissent seules solutions pour améliorer l’accès au logement à Bruxelles (en particulier pour les ménages pauvres), et contenir la spéculation foncière et immobilière.
C’est pourquoi la plateforme s’aligne sur la revendication du RBDH de maintenir sur tout terrain public 60 % de logements sociaux locatifs, 20 % de logements sociaux acquisitifs (CLT), couplé à l’ambition de conserver une propriété publique sur l’ensemble du terrain. Ceci pourrait se faire en développant les emphytéose ou le community land trust tant avec les acteurs privés qu’avec CityDev.
Par ailleurs, nous soutenons le principe d’acquisition de biens déjà construits pour augmenter le parc de logements sociaux, mais souhaitons attirer l’attention des pouvoirs publics sur la nécessité d’un suivi régulier des nouveaux chantiers afin d’éviter l’acquisition de bâtiments de qualité médiocre.

Nous constatons que la déclaration de politique régionale mentionne la la « prise en compte de l’environnement » des terrains publics et de la proportion dans celui-là de « logements à finalité sociales » pour réaliser l’objectif de 50% de logement à finalité sociale sur ces terrains. Nous craignons que ceci ne soient de nature à réduire les possibilités de développement de logements sociaux. En effet, nous constatons que certains quartiers de Bruxelles sont tendanciellement plus pauvres que d’autres, notamment les quartiers dans lesquels le parc de logements sociaux est important. Construire des logements sociaux dans ces quartiers c’est précisément permettre à des ménages déjà pauvres, mais mal logés, d’accéder à une vie plus décente dans un quartier populaire. La même remarque vaut pour la question de la destination des charges d’urbanismes, pour la plateforme celles-ci doivent être presque systématiquement versées en logement social (locatif ou acquisitif).

3 Loyers raisonnables
Le principe de base que la plateforme défend est que le loyer ne peut pas dépasser 30% des revenus du ménage. Pour les ménages aux revenus limités nous estimons même que le loyer ne peut pas représenter plus que 20%.Nous sommes favorables à l’inscription du droit à un loyer raisonnable dans le code du logement, associé au droit de revenir sur ce qui a été abusivement conclu. Les locataires abusés doivent pouvoir défendre leur droit, et contester le loyer abusif.

Pour y arriver, nous plaidons pour un engagement sur deux axes. Il s’agit d’une part de réguler les loyers, limiter leur augmentation et éviter les loyers abusifs qui ne correspondent en rien à la qualité du logement. Pour cela, nous demandons de :
• inscrire à l’article 3 du code du logement l’obligation pour le propriétaire de proposer son logement à un loyer raisonnable ;
• instaurer un système obligatoire de loyers objectifs à travers la loi sur les baux ;
• créer une commission paritaire locative chargée d’avis et d’expertise sur les loyers demandés (cf ci-dessous pt 3) ;
• instaurer une taxation progressive des recettes locatives, basée sur la différence entre le loyer réel et le loyer objectif.

D’autre part, ce système doit être couplé à un soutien financier pour les ménages rentrant dans les conditions d’accès au logement social, et pour qui même un marché locatif encadré reste inaccessible. Concrètement, nous demandons une allocation loyer généralisée qui couvre la différence entre le loyer objectif et 30%, voire 20% (pour les plus précarisés) des revenus du ménage locataire. Cette mesure ne peut être mise en œuvre que dans un contexte qui garantit une pratique de loyers raisonnables, afin d’éviter un effet d’aubaine qui aurait pour conséquence d’augmenter les loyers.

4 Commission paritaire

Dans le cadre de la mise en place d’un dispositif large d’encadrement des loyers, la commission paritaire est pensée comme un outil pour renégocier des loyers abusifs.
Dans un premier temps, nous plaidons pour une phase pilote au cour de laquelle la CPL s’intéresserait aux cas des personnes qui sont privées d’allocation loyer parce que le loyer est trop élevé. Une fois cette phase accomplie, la CPL pourrait s’ouvrir aux cas des personnes dont le loyer est présumé abusif et qui sont dans les conditions d’accès au logement social.

Par ailleurs, la question de la non-conformité au code du logement, pour peu qu’elle ne contrevienne pas à des conditions d’habitation digne, pourrait aussi être traitée par la commission, et ce sous forme d’indemnité pour trouble de jouissance. Une piste à explorer serait, pour la commission, d’indiquer deux prix, un avant et un après travaux, et éventuellement activer un droit de gestion publique.

Une autre question importante à souligner est celle du relogement. Cela reste en effet la préoccupation principale des personnes concernées. En effet, pour des questions d’énergie disponible pour les locataires, ils préfèrent souvent cette solution à une bagarre avec le propriétaire.

5 Fonds de garantie locative.

La plateforme se réjouit de voir se développer un fond public de garantie locative. Plusieurs travaux avaient d’ailleurs été menés par le RBDH en ce sens et une étude commanditée par le gouvernement précédent. Nous pensons dès lors que ce projet devrait être opérationnalisé assez rapidement et généralisé progressivement. Par ailleurs, la possibilité de constituer progressivement la garantie locative offrirait à de nombreux ménages une véritable amélioration dans leur recherche d’un logement.

6 Le conventionnement du parc privé

Le projet de conventionnement du parc privé nous semble une piste intéressante à plusieurs égards, mais soulève plusieurs questions.
Le conventionnement et le fonds de garantie locative seront-ils liés ? Ce conventionnement pourrait-il être la prémisse du permis locatif ?
Sera-t-il possible de lier le conventionnement au cadastre et à l’enregistrement des baux ? Pourra-t-on imaginer que ce conventionnement permettra de vérifier la conformité à la grille des loyers ?
Un élément sur lequel nous souhaiterions attirer votre attention concerne l’objet du conventionnement : est-ce que ce seront les propriétaires ou les logements qui seront « conventionnés » ? En effet il ne s’agirait pas que par le conventionnement d’une partie de ses propriétés un propriétaire puisse bénéficier de primes et de subsides sur d’autres logements.

7 Allocation loyer

La DPR veut que le public soit mieux couvert avec un meilleur fonctionnement administratif de l’allocation. C’est un premier point qui nous semble positif. Cela dit, pour nous le problème ne se situe pas là. C’est les loyers excessifs qui excluent les locataires du bénéfice de l’allocation, et pas des dysfonctionnements administratifs.

Comme le conventionnement, l’allocation loyer soulève plusieurs questions.

Faut-il revoir le lien impératif à la grille ? En tous les cas, la grille doit impérativement être ré-évaluée, car elle n’est pas fiable pour les petits logements modestes – cf point 8. Grille indicative.

La logique voudrait que les locataires puissent avoir droit à l’allocation même si le loyer dépasse la grille, et que l’autorité puisse se retourner vers la commission paritaire pour contester le caractère raisonnable du loyer. Est-ce réaliste ? Ou devons-nous inciter les locataires, via le courrier de refus de l’allocation, à se tourner vers la commission paritaire ? Le problème est que tout système de recours entraîne une proportion importante de non-recours aux droits. Mais en même temps, un recours effectif au droit par tous entraînerait une surcharge de la commission.

8 Grille indicative

Comme expliqué ci-dessus, il nous apparaît essentiel et urgent de revoir la grille indicative afin de la rendre fiable pour les petits logements. Pour rappel, le RBDH et IEB ont déjà fait cette démarche et transmis les chiffres au cabinet.
Par ailleurs, la volonté d’avoir un enregistrement administratif efficace des baux pourrait compenser les défauts d’échantillonnage de la grille.

Mais, seul, ce système ne ferait qu’entériner les loyers moyens qui ont augmenté de manière très importante par rapport à l’inflation ces dernières années (REF) et ne font que refléter la loi de l’offre et la demande sans tenir compte du caractère de bien de première nécessité du logement.

9 Charte de la promotion immobilière

La promotion immobilière joue un rôle essentiel à Bruxelles, tant au niveau de la réalisation des logements que par son impact sur l’augmentation des valeurs foncières. De ce fait, elle concerne la société dans son ensemble.
La plateforme considère que l’encadrement de la promotion immobilière est une nécessité. Dans ce cadre, la réalisation d’une charte, bien que non contraignante, pourrait être un premier pas intéressant. Nous souhaiterions vivement que celle-ci soit réalisée avec tous les acteurs du logement, c’est-à-dire pas uniquement les promoteurs immobiliers mais également les acteurs sociaux du logement.